今年，“房產(chǎn)稅”是高頻詞。

10月15日、17日，《求是》雜志和《經(jīng)濟(jì)日報(bào)》分別發(fā)文：“推動共同富裕要積極穩(wěn)妥地推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法和改革”。

尤其是10月23日，十三屆全國人民代表大會常務(wù)委員會正式通過部分地區(qū)開展房地產(chǎn)稅試點(diǎn)以及改革工作，并提到“鼓勵各城市進(jìn)行房地產(chǎn)稅的出臺。”

這條消息被認(rèn)為是“房產(chǎn)稅普遍推行”的信號。

就在大家一直等待房產(chǎn)稅下文的時候，12月13日，全國人大官網(wǎng)發(fā)布一則消息：《全國人民代表大會憲法和法律委員會對<關(guān)于授權(quán)國務(wù)院在部分地區(qū)開展房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作的決定（草案）審議結(jié)果的報(bào)告>》。

其關(guān)鍵部分的表述是：憲法和法律委員會經(jīng)研究，建議采納這一意見，刪除決定草案第二條、第三條。

截至12月24日，全國人大官網(wǎng)上，報(bào)告上的第二、第三條未被刪除。

由此可見，房地產(chǎn)稅的推行仍在進(jìn)行，同樣推行難度不小。

官網(wǎng)顯示仍未刪除

房產(chǎn)稅，最早出現(xiàn)在1950年。此后在不同部門、不同會議中，房產(chǎn)稅從構(gòu)思到試點(diǎn)，被斷斷續(xù)續(xù)拉扯了半個多世紀(jì)。

2011年，樓市大漲，房地產(chǎn)稅開始有了實(shí)質(zhì)性動作。

當(dāng)年，上海和重慶開始試點(diǎn)房產(chǎn)稅征收。曾經(jīng)杭州也制定了房產(chǎn)稅落地細(xì)則，但很快就被叫停了。

房產(chǎn)討論周期表

推行房地產(chǎn)稅普遍征收，到底難在哪里？

整理下來，無非以下幾點(diǎn)：

1、全國到底有多少套房：你在A城居住，在B城也擁有房產(chǎn)，需打通全國房產(chǎn)信息連接的問題；

2、房產(chǎn)確權(quán)：按人均60平米以上計(jì)稅的話，如果確定人均范圍；父母與子女共兩套房，人均在60平米以下，怎么處理？

3、單位分房/小產(chǎn)權(quán)房計(jì)不計(jì)居住面積？

4、房產(chǎn)稅，歸根到底是土地使用部分的稅收，業(yè)主支付的購房款包括土地使用費(fèi)，以及地面以上的各項(xiàng)稅費(fèi)。

前三項(xiàng)，依目前的技術(shù)已不是難題。經(jīng)濟(jì)學(xué)家賈康在《房地產(chǎn)稅離我們并不遠(yuǎn)》一文中說，完成前三項(xiàng)，差不多3年時間就能搞定。

房產(chǎn)各環(huán)節(jié)稅收表

難點(diǎn)在第4項(xiàng)——涉及重復(fù)收稅的問題。

業(yè)主在購買房產(chǎn)時，房價(jià)本身含有土地使用費(fèi)。為了避免在這部分重復(fù)收費(fèi)，上海市在試點(diǎn)方案中減掉了30%應(yīng)征稅面積。

30%應(yīng)征面積，2011年的老賬。在2011年之前，房價(jià)構(gòu)成中的土地成本約占總成本的30%。

所以，上海市房產(chǎn)稅征收方案是：應(yīng)納房產(chǎn)稅稅額=新購住房應(yīng)征稅的面積（建筑面積）×新購住房單價(jià)×70%×稅率。

其中70%就是這么來的，即，房產(chǎn)原值扣除30%后的余值，再按稅率比例計(jì)稅。

上海和重慶房產(chǎn)稅試點(diǎn)方案

問題是，現(xiàn)在的土地使用成本遠(yuǎn)非30%，且現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅系中有非常多的稅種，涉及開發(fā)、建設(shè)、交易、保有等。

那么，開發(fā)商拿地過程中的土地出讓金和房產(chǎn)稅，有多少是重合的？比如，對業(yè)主已在保有環(huán)節(jié)征收了房產(chǎn)稅，那在交易環(huán)節(jié)是不是應(yīng)該減少交稅？

也就是說，表面上看，增加一項(xiàng)房產(chǎn)稅，只是增加一個稅種，這背后面對的是一整個稅費(fèi)體制的改革。

還有一個問題，誰來收房產(chǎn)稅。

今年6月，財(cái)政部、自然資源部、稅務(wù)總局、人民銀行聯(lián)合發(fā)出通知，要求將國有土地地使用權(quán)出讓收入等四項(xiàng)政府非稅收收入劃由稅務(wù)部門征收。

該通知一出，引發(fā)市場的廣泛關(guān)注。

這是關(guān)于中央與地方財(cái)政收入、支出劃分的財(cái)政管理體制的變化。該體制在房地產(chǎn)稅的征收上同樣存在。

比如，新成立的企業(yè)所得稅由國稅局負(fù)責(zé)征收，企業(yè)所得稅收入按60：40，在中央和地方政府之間進(jìn)行分配，這是一種共享稅。

分稅制改革以來，地方政府還沒有自己的主體稅種，在土地出讓金歸稅務(wù)部門征收后，房產(chǎn)稅的歸屬就面臨不好劃分了問題。

如果這時候把房產(chǎn)稅培養(yǎng)成地方主體稅，可能會面對財(cái)產(chǎn)稅體系結(jié)構(gòu)混亂的問題，也就是否會重復(fù)征稅。

房產(chǎn)稅的慢，實(shí)質(zhì)是牽涉蛋糕分配的問題。

40年前的農(nóng)村土地改革，只要繳納一定收成，剩下都?xì)w農(nóng)民自己，于是農(nóng)民的積極性一下就被調(diào)動起來了。

改革開放，發(fā)展市場經(jīng)濟(jì)也是這個道理，不吃大鍋飯，多勞多得，這樣的分配制度一夜之間多了多少個體工商戶，活躍了經(jīng)濟(jì)，也做大了蛋糕。

同樣的道理，在房地產(chǎn)整體下行的當(dāng)下，地產(chǎn)行業(yè)岌岌可危，在“穩(wěn)”字當(dāng)頭的整體環(huán)境下，房地產(chǎn)稅的征收還得顧及行業(yè)走向。

這都是房地產(chǎn)稅全面征收需要面對的問題。